据统计寰球建于2000年前的家庭户住房，也即是房龄20年前一共约1600万户。

寰球平均占比为35%，而这个数字到了上海，转瞬就来到50.38%，位居寰球第一。

是以不料外，提到上海的老屋子，咱们脑海里最多披露的应该是这个样式：内里没什么绿化，外在亦然破破旧旧的样式。

图源：真叫卢俊

自然也有顶级的老屋子。

比如坐落在梧桐树下上海的老洋房，本年4月静安巨鹿路一套花圃老洋房就卖出了总价3.1个亿，单价超100万/平的天花板价钱。

那么除此以外，上海还有莫得存在一定年份，也不是天价老洋房，妥当泛泛东谈主又居住体验还可以的老屋子呢？

谜底是：详情。

即是你很难思象，在上海一个房龄超20年的屋子，很稀奇的作念到大面积开窗基础上，立面可以领有这样大理石般雕刻的质感，环绕建筑旁侧，边缘园林几把点缀的座椅，又创造出度假的氛围。

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以及，当你排闼而入，迎接你的照旧这样一个宽敞亮堂的大堂。

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按理说这些都是老屋子里最丢丑到的活命画面，一度也让我以为跨越不少市面上的商品房，但这还仅仅最微不及谈的场地，既然作念到这样的品性，这些老屋子如今的二手房价进展又是怎么？

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都是老屋子，为什么他们不一样？

01 谁说老屋子就莫得一个好瞎想

许多期间咱们会以为老屋子住起来很难有舒心减弱的嗅觉，大约会有两个原因：

第一，受地块面积、容积率等限度，真实莫得社区的看法，典型的即是上海市区的老破小；

第二，即使规划上，也难以给到好的瞎想理念，让地块更妥当居住。

基于此印象中的老少区活命一直都是狭小阻滞，而最近我去古北、闵行看了几个最早一批的外售房，也才感受到老屋子的瞎想理念能有多超前。

最典型的即是位于闵行金虹桥的名都城，这个建于1997-1999年的涉外老少区，照实领有令东谈主钦慕的地块规划，约13万方的占大地积、1.4的容积率...单这几个数字就能吊打若干老少区

更弥留的是，四肢上海首个涉外居住外洋社区，开发商自己亦然外资房企，是以从一开动亦然邀请欧洲闻名瞎想师，以外洋社区的看法在规划。

先来看下他的建筑布局：

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最初面临1.8的容积率也很克制的莫得作念周至别墅，而是采取8-18层电梯蝶楼和独栋别墅，而况布局上，还很有派头的通过围合式排布使得景不雅价值最大化，这黑白常困难的，也让一个近30年的老少区，能领有社区感。

是以咱们看到，通过这样的“包裹”，里面营造出非常霸气的景不雅后果。

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最大的中枢组团，合座绿化率高达67%，也即是说每一户站在我方的阳台，都可以享受到最大面积的景不雅视线，完全是长在公园里的小区。

而且仔细看，还相比困难的是，统统的配套都和景不雅非常协调的融在一齐，会所和露天泳池的位置，位于小区的中枢关联词毫无违和感。

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其他活命场景亦然如斯，立体环绕式的露天音乐广场，限制有一转广宽的绿植围合。

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儿童区除了文娱门径以外，会有几张座椅绵薄看守的大东谈主休憩与交谈。

一些小区在与谈路衔尾的场地，会合乎退守红线，这依然是品性较好的小区智商有的规划理念。但这里，这亦然我第一次见到这样的循序，需要站到马路对面智商拼凑拍下一半的大门，是如斯富饶。

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而绕到大门的另一侧，照旧一整块广宽完满的草坪四肢限制，拿来踢足球都绰绰多余了，但这里不外是限制绿化的设立。

更弥留的是因为这样的隔断，你在小区真实听不见任何外部行东谈主和车辆的杂音，非常宁静。

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而穿过大门后，又是模纹花坛的形状，基本上从进口开动即是属于东谈主行的空间了，把绿化都还给了业主。

是以什么是外欧化的活命？不是摆几个欧式雕镂就叫外欧化，而是果然专揽外洋建筑的规划体系从而创造出更好的活命，而这样的理念浸透了小区每一处的细节。

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会所也不是精真金不怕火的会所，而是以俱乐部的形状，包含健身俱乐部（高尔夫）、韩亚皮肤措置中心、以及始于1964年法国的品酒汇这样外欧化的配套。

而这照旧只存在于1997年老屋子的会所，如今又有若干商品房会所能达到这样的能级，都是瞎想之初就前置化敲定好外欧化活命的看法，也才有了如今第一代涉外居住外洋社区。

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02

自然最实质的，老屋子还得是舍得参加资本。

有了先宇宙块的上风，有了外欧化的瞎想理念，咱们说老屋子之是以能够给到居住品性感，后期舍不舍得参加资本，这才是关键。

比如位于古北的爱都公寓，四肢1995年的老屋子，爱都公寓占大地积仅1.5万方，不到名都城的十分之一，稍许不好路面通行即是可怜级别。

早在20多年前爱都公寓就漠视了东谈主车分流的看法，而且无论是在车行进口照旧里面社区的处理上，并莫得处理成多量绿化，反而是合座抬魁岸地之后，又全部采取密集的小砖铺设，将更多面积留给通行。

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砖块更小意味路面可以更好通行也不易压裂变形，但背后即是成倍的参加。

包括仔细看附进配电房诱骗间的处理，亦然繁复斑纹雕刻四肢隐敝。 但这照旧仅仅开场，我在上海住过2次房龄30年的老破小，别说大堂了，楼梯间能作念到干净整洁已属不易，是以最最震憾的照旧爱都公寓小区的大堂。

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入户是用红褐色整石头切割的门头，铺装和绿化之间因为举高用了欧式雕花的雕栏四肢分隔。

而排闼之后，忽然就咫尺一亮，不仅是给到完满寂寞的大堂区域，自然合座面积不算太大，但该有的功能区都有，两侧是沙发座椅用驾临时疏通休息，入户前有一个欧式宫殿的路线增多典礼感，以及遍地可见的致密与空洞，每一个瓷器摆件、一个灯具都是全心挑选，不起眼的边缘还藏了一面面貌镜，镜框和玻璃桌面亦然铁艺雕花，我致使以为走进了哪个豪宅小区。

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与此同期，这亦然我见过老屋子里最最干净的电梯大堂了，除了电梯外围两侧作念了墙面隐敝给到典礼感，点缀的水晶灯，水表电箱也都被很好的包裹起来。

这样整洁的电梯大堂每天回家热枕都是愉悦，更难能厚爱的是，细心的一又友应该有寄望到，为什么住在老屋子室内很难有好的采光透风，实质上即是因为老屋子开窗很小，但在这个老少区，我却看到如今许多商品房都难以收场的窗墙比，立面大面积的开窗，有曲线也有折线，包括一些转角区域亦然如斯。

这样作念的克己即是体目前室内居住上，让客厅和卧室能有落地窗明媚的同期，就连消防通谈亦然全采光视角，爬楼梯的期间不会显得压抑黯淡。

从立面到铺装到入户大堂，这样近乎颗粒度的参加，若干豪宅都得甘居东谈主后。

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03

而老少区能耐久弥新，也能通过好的改进和物业真贵。

若是你说好瞎想以及高资本参加，这种老屋子都需要多量前置条目智商收场，对于依然成型的老少区，还有莫得翻盘的契机呢？

自然，而且照旧完满的逆滋长。

第一种，最遍及的城市更新。

对于这个看法大师相比熟谙的应该即是“秀美家园”工程了。终结2023年年底上海已实施老旧小区改进超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老少区欣喜新颜，受益住户达到16万户，而雷同这样的民生工程改进下到底能有多大后果

看一个案例就可以：

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徐汇凌云街谈417街坊，与一般小区单点局部改进不同，这里的更新形状是成片式更新。

统统这个词凌云街谈一个街区就住了上万东谈主，七个小区、三个居委会，而社区类型也有动迁安置房、公租房等多种形状。

面临如斯复杂的居住环境，也曾凌云街谈的老破小，和咱们印象中的老屋子一样，过谈一定是参差和拥堵的。

是以凌云街谈有了一个听起来非常斗胆的思法，叫作念：拆掉围墙。

而况还因地制宜实行了：

第一，对于雷同街谈旁对住户活命影响较小的围墙，径直捣毁；

第二，对于有着保护住户隐秘、安全性功能的围墙，改进为带造型的隔扇，加上缓助绿植的处理；

第三，更妙的是，对于小区里面，与住户居住局面紧密继续的围墙，径直镌汰围墙高度。

通过不同围墙的处理形状，不仅将住宅和街谈离隔，也让小区里面空间和外界很好的交融在一齐。

与此同期也有了更多大面积寰球空间创造的可能。

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就连泊车位，也因为捣毁围墙后谈路的扩宽 ，新增约100个泊车位。

成片式更新对凌云街区的转变是肉眼可见的。

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雷同位于位于徐汇的康乐小区，是一个房龄超30年的老少区，门头从原来的池塘干涸池壁残破造成如今的假山置景绿植环绕，依然碾压若干老破小了。

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而走进小区，统统的墙体都作念了改进，以及每户进口的场地也都有红砖的房檐四肢遮挡。

是不是有点别墅小洋房的嗅觉了？

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即使是里面的楼谈空间，蓝本拥堵参差的样式，墙体再行刷新成防霉腻子及新刷内墙涂料，楼谈大地也铺贴防滑地砖，楼谈内各式参差管线归槽，还增多了木扶手，老屋子也能因为改进妥贴而焕然壮盛。

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而除了更新以外，还有一种更长情的跟随：有物业处事的老屋子。

诸位有去过七宝的万科城市花圃么？

前段时辰我又去了一次，这个包含15个区的大盘技俩，30年往时了，依然是井井有序的样式。

不仅因为当初围合式的排布，给社区自然地创造了许多泊车位，各式袖珍的电瓶车被很好归置在车棚，且都作念了充电诱骗，更让我眼力到了物业处事对于一个小区的步骤和整洁有何等弥留。

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虽说是1994年委派的小区，但遍地可见打扫卫生的大姨，他们会开着清洁车每栋楼挨个打扫，还时时常还能碰见小区保安24小时查看。

包括大师相比熟谙的万科在城市花圃布局的底商，也都是开发商负责招商。

这些动作让这个领有物业的老少区， 流程岁月浸礼后仍然能欣喜出耐久弥新的光彩。

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04

怎么样， 看到这里诸位是不是有点叹气？

与咱们缅思里老旧、残破的老屋子不一样，为什么这些老屋子可以领有如斯的品性？

从类型上看， 他们有的是外售房，有的是城市更新后的老破小，还有的是万科这样开发商早期的老破小居品，但实质上居品类型不弥留，弥留的是咱们可以看到这些老屋子背后，在抒发什么样的居品不雅。

离不开开发商的前期瞎想，即使是面临先宇宙块上风依然非常克制从而为小区带来社区感；

中端还需要坚韧不移透顶的实行，从细节颗粒度的处理与参加度就能看出品性；

自然后期还可以通过改进以及永远的物业真贵，让社区能够耐久弥新。

体目前房价上，有的卖出了更多成交，有的卖出了更高的价钱。

立面材质省略会跟着时辰荏苒而褪去后光，隐敝格调也可能因为期间变迁而略显落伍，但一个自己就领有好品性的小区。

数据来自兔博士和链家，仅供参考

难无私在离开名都城的期间，那天是下雨天，是以小区的东谈主未几，但我在一个小区里面的谈路，果然看到了大片壮盛的法国梧桐树，周围车辆整皆泊岸，谈路一侧也预留了东谈主行通谈，一位老东谈主在打着伞牵着小狗，这些老屋子们，反而因为岁月千里淀出特有的韵味。

图源：真叫卢俊

每个社区都会有成为老屋子的那天，但但愿以后能看到更多的屋子， 是和东谈主一样，可以优雅的老去。